高價拿地 中鐵建面臨「地王陷阱」

作者:Betty 發表日期:2018-01-26 21:09:13

1月8日,中國鐵建房地產集團有限公司以9.82億元獲得姑蘇區「蘇地2017-WG-47號」地塊。據測算,該地塊4.3萬元/平方米的單價刷新了蘇州最高樓面價記錄,成為新的單價地王。

資料顯示,該地塊周邊二手房項目當前均價約為3.4萬元/平方米,中鐵建此次拿地價格再現了「麵粉貴過麵包」的現象。

業內分析認為,在地方調控政策持續,限價令難以鬆動的局面下,當前土地市場的地王項目普遍面臨「入市難、回本難」的窘境。尤其是,近兩年在土地市場激進拿地的企業將面臨「高價地陷阱」。

中鐵建溢價率43.9%奪蘇州地王

1月8日,蘇州開啟2018年第一場土地拍賣。根據出讓公告信息,編號為「蘇地2017-WG-47號」的姑蘇區北園路南、檔案館的地塊,出讓面積為37909平方米,容積率0.6,建築面積約22745.46平方米,起始總價6.82億元。

業內人士測算,該地塊起拍樓面價達30000元/平方米,為當日拍賣土地起拍樓面價最高,最高樓面限價也達45000元/平方米。

據悉,包括中鐵建、葛洲壩、綠城和九龍倉等在內的十幾家房企參與「蘇地2017-WG-47號」競拍。最終,中鐵建以總價98185萬元競得,成交樓面價43167元/平方米,溢價率43.9%。

值得一提的是,該地塊43167元/平方米的樓面價刷新蘇州市住宅地塊單價紀錄,比上一宗蘇州單價地王「仁恆蘇地2016-WG-46號姑蘇核心地塊」(樓面價38745元/平方米)高出近5000元。此外,較2017年全市最高成交樓面價高出1.45萬元/平方米(約50%)。即便是對比土地市場較熱的2016年,該成交單價同樣高出約4000元/平方米。

資料顯示,2017年蘇州房地產市場總體平穩有序,單價地王和總價地王基本絕跡。據統計,2017年全年蘇州土地市場最高成交樓面價為28861元/平方米,而2016年的蘇州市土地最高單價為成交價38745元/平方米的「仁恆蘇州地王」。

高價地普遍難開盤

值得一提的是,這並不是中鐵建第一次在蘇州高價拿地。2016年12月20日,位於蘇州工業園區萬壽街北、啟月街西的「蘇園土掛(2016)04號地塊」由中鐵房地產集團華東有限公司競得,終成交價766667萬元,樓面價27757元/平方米,溢價率53%。

2017年12底,中國指數研究院針對2016-2017年蘇州市區所有土拍宅地統計分析顯示,2016年蘇州市區土拍宅地共75宗,其中已入市地塊49宗,佔比65%;尚未開售地塊26宗,佔比35%。同時,未開售地塊出讓時間大多數都在2016年9月後。

從26個未開售地塊來看,樓面價38745元/平方米的「仁恆蘇地2016-WG-46號姑蘇核心地塊」、28964元/平方米「中鐵蘇地2016-WG-53號吳中木瀆地塊」,同樣都是「樓面價位於區域板塊高位的地塊」。

中指院一位相關負責人分析指出,這些地塊成交樓面價與周邊競品項目成交均價差距不大,甚至「麵粉貴於麵包」,在樓市調控收緊環境下,盈利空間有限。

該負責人進一步指出,「針對蘇州市場,成交樓面價20000元/平方米以上地塊,高價地定價與成交樓面價比值僅為1.3~1.6倍區間,盈利空間着實有限,同時在整體樓市調控趨緊的背景下,高價地項目普遍難以開盤。」

「地王項目」成陷阱

1月16日,中國土地勘測規劃院公佈了2017年第四季度主要城市土地市場價格水平。結果顯示,主要監測城市中,一線城市各用途地價環比增速放緩;二線城市各用途地價環比、同比增速均呈上升態勢。

業內專家指出,由於一線城市調控政策最為嚴厲,當前土地市場的風險已經從一線城市向二三線,甚至三四線轉移。其中,二線城市當中的蘇州、南京、合肥、無錫被公認為是土地價格超越理性區間的風險區域。

克而瑞研究中心一份針對「地王項目」的研報指出,這些熱門城市2016年產生的50個典型地王項目當中,截至目前有14宗尚未開工。主要集中在蘇州、廣州、深圳、廈門等核心一二線城市,其中不乏2016年上半年成交的「蘇地2016-WG-26號地塊」,閒置時間已達一年以上。

「事實上,這些地王項目一般都處於房價較高的一二線城市,這些城市往往也是2017年政府『控房價』的重點區域,區域『限價』甚至直逼地王項目拿地樓面價,當前入市必然虧本」。克而瑞研究中心分析師楊科偉分析認為,例如「蘇地2016-WG-46號地塊」的「仁恆地王」,拿地樓面價超過3.8萬元/平方米,目前區域最高限價標準為4萬元/平方米,若此時入市基本無利潤空間可言。

楊科偉表示,2017年開始地方樓市調控政策不斷升級,「四限」範圍力度持續擴容,整體市場下行趨勢也較為明顯,尤其是政府區域「限價」政策的出台,對房企即將入市的地王項目衝擊不小。「因部分地王項目拿地成本過高,『麵粉貴於麵包』的現象屢見不鮮,在地王成交樓面價與周邊競品項目成交均價無異的背景下,高端產品入市也很難有較高的溢價空間。」​

來源:經濟參考報

原標題:高價拿地 中鐵建面臨「地王陷阱」


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